随着改革开放的深入发展，充分相应大环境号召，一部分人富了起来，名下拥有了多处的房产；又随着市场经济的深入探索，创业热潮犹如波涛汹涌般驶来。私营企业从过去的生产制造业逐步向研发服务业转型，从过去的购买或租用厂房转变为购买或租用办公楼、工位等。

一部分人手握多处房产，每年仅靠租金就能够享有不菲的收入；另一部分创业者会从他们手里租入房屋作为办公楼，规模小的，租入一间屋子作为办公室等等。

与此同时，会带来一些令人头疼的问题，比如，在实务中，部分企业租用个人产权的房屋，种种原因，无法从出租方处取得房屋租赁发票，其中最显而易见的，当属开票纳税的原因。不开票真的节税吗？待我们慢慢道来。

葫芦公司注重企业形象，在市区租用了一套办公室，办公室产权为张某个人所有，月租金2万元，并未向张某索要增值税发票，全年24万元的租金无法在企业所得税前列支。假设，2017年税法认定的应纳税所得额为24万元，那么，葫芦公司需要缴纳企业所得税24*10%=2.4万元。

此时，如果24万元能够取得增值税发票，那么，葫芦公司也就不存在缴纳企业所得税的问题。关键是：24万元的租金，需要缴纳多少税金呢？

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我们先从法规开始看起：

根据财税〔2016〕36号 附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）文件的规定：其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

也就是说：个人出租住房，月租金不超过3万元的，免增值税；月租金超过3万元的，减按1.5%缴纳增值税。

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（1986财税地字第8号）第十四条规定：根据房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。因此，个人出租房屋，应按房屋租金收入征税。

根据财税[2008]24号 关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 第二条第三项规定：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

目前苏州地区，个人出租住房，按3%的税率征收房产税。

根据《个人所得税法》的规定，个人出租房屋取得所得的行为均属于个人所得税的应税行为，按照“财产租赁所得”项目缴纳20%的个人所得税，对个人按市场价格出租住房取得的所得，减按10%的税率征收个人所得税。除据实征税方式外，对于纳税人租赁成本费用不清，或不能提供有效凭证的，按照税收征管法的规定，税务机关则有权采取核定方式进行征收，苏州市按照租金收入的5%核定应纳税所得额，纳税人实际应纳税额为应纳税所得额乘以税率。因此，纳税人的实际个人所得税税负率为0.5%。

为此，我们就苏州地区个人出租房屋缴纳税款做了多方面的汇总，现以表格形式呈现给各位会计朋友：

PS：“住宅、非住宅”根据房产证标注的“居住”或者“商用”来判断。

我们再回到最初的案例，24万元年租金，根据上述表格，综合税率为3.5%，出租方需要缴纳的税金为8400元，远远低于承租方不取得发票而需要缴纳的企业所得税24000元。

企业一次性取得的房租发票，应当在租赁期间内按月摊销。

在实务中，承租方往往不愿意多支付3.5%或者8.5%的税金而放弃取得增值税发票的权利，从而最终不得不多缴纳10%甚至25%的企业所得税作为惨痛的代价。同样更多的情况是，个人出租方不懂税法，只以收取租金为目的，此时，我们建议在工作中，企业承租个人住房时，将出租方应当承担的税款包含在租赁金额中，并且签订书面的租赁协议，出租方与承租方共同前往住房所在地主管税务机关代开增值税发票。一方面，减少出租方的涉税未申报的风险；另一方面，有利于承租方进行合理的税收筹划。

以上只是一种承租方取得住房租赁发票的方式方法，实际情况千变万化，如果您对以上业务不熟悉，或者想知道更多的方式方法，可要参加我们的学习，私聊小编，我来偷偷告诉你！

最后，我们作为企业承租方，在遇到向个人出租方承租住房时，切勿不索取发票，因小失大。

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